Máy nước nóng hỏng giữa mùa đông, giấy dán tường ố vàng sau nhiều năm ở, hay đường ống rò nước từ tầng trên — câu hỏi đầu tiên luôn là: ai trả tiền sửa, chủ nhà hay người thuê?
Nhiều người Việt ở Nhật ngại báo hỏng vì sợ bị đòi tiền, hoặc tự ý sửa rồi tranh cãi với công ty quản lý khi trả nhà. Thực ra luật dân sự Nhật quy định khá rõ ràng, và bản sửa đổi có hiệu lực từ 01/04/2020 đã bổ sung thêm quyền cho người thuê mà nhiều người chưa biết.
Bài này giải thích cụ thể theo Điều 606, 607-2, 608, 615, 621 Bộ luật Dân sự và Hướng dẫn phục hồi nguyên trạng của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) — áp dụng thực tế cho người thuê nhà tại Nhật năm 2026.
Tóm tắt nhanh
- Theo Điều 606 Bộ luật Dân sự Nhật Bản, chủ nhà có nghĩa vụ sửa mọi hư hỏng cần thiết để bạn sử dụng nhà bình thường, trừ khi hư hỏng do chính bạn gây ra
- Từ 01/04/2020, Điều 607-2 (điều khoản mới) cho phép người thuê tự sửa và đòi hoàn tiền nếu đã báo mà chủ nhà không sửa trong thời gian hợp lý, hoặc trong tình huống khẩn cấp
- Khi trả nhà, Điều 621 loại trừ hao mòn tự nhiên (通常損耗) và khấu hao theo thời gian (経年変化) khỏi trách nhiệm của người thuê — giấy dán tường và tatami có tuổi thọ khấu hao 6 năm theo hướng dẫn MLIT
- Điều khoản đặc biệt (特約) bắt người thuê trả toàn bộ phí phục hồi có thể bị tòa tuyên vô hiệu một phần nếu không được giải thích rõ và gây bất lợi đơn phương quá mức
- Luôn thông báo hư hỏng bằng văn bản, giữ hóa đơn nếu tự ứng tiền sửa, và đối chiếu Hướng dẫn MLIT khi tranh chấp phí trả nhà
Nguyên tắc pháp lý: Điều 606 quy định gì
- Thông tin xác minh: 06/07/2026
- Căn cứ pháp lý chính: Điều 606, 607-2, 608, 615, 621 Bộ luật Dân sự Nhật Bản (Minpo)
- Hiệu lực sửa đổi: 01/04/2020 — vẫn đang áp dụng
- Tài liệu tham chiếu thực tiễn: Hướng dẫn phục hồi nguyên trạng MLIT (bản tái sửa đổi, 173 trang)
Điều 606 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: chủ nhà (賃貸人) có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng cần thiết để người thuê (賃借人) có thể sử dụng bình thường căn nhà đã thuê. Đây là nghĩa vụ mặc định theo luật — không cần ghi trong hợp đồng thì chủ nhà vẫn phải chịu, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác hợp pháp.
Ngoại lệ duy nhất mà luật nêu rõ: nếu hư hỏng xảy ra do lỗi (帰責事由) của chính người thuê — ví dụ bạn làm vỡ cửa kính, làm cháy bếp do bất cẩn, hoặc nuôi thú cưng trái phép làm hỏng sàn — thì bạn phải tự chịu chi phí sửa, không được đẩy sang chủ nhà.
- Đường ống nước chung cư bị rò do lão hóa theo thời gian → chủ nhà chịu toàn bộ chi phí sửa
- Máy nước nóng (給湯器) hỏng vì hết tuổi thọ thiết bị → chủ nhà chịu, kể cả khi máy hỏng đột ngột giữa mùa đông
- Mối mọt ăn kết cấu gỗ, nứt tường do lún nền → thuộc trách nhiệm kết cấu, chủ nhà chịu
- Cửa kính bị bạn vô ý làm vỡ khi dọn đồ → bạn tự chịu chi phí thay kính
- Bếp bị cháy sém do đun nấu bất cẩn, quên tắt bếp → bạn chịu chi phí sửa chữa/vệ sinh
ℹ️ Nhiều người thuê tưởng nhầm rằng mọi hư hỏng phát sinh trong thời gian ở đều do mình gánh. Thực tế luật đặt gánh nặng chứng minh lỗi lên vai chủ nhà — nếu chủ nhà không chứng minh được hư hỏng do bạn gây ra, họ vẫn phải sửa và tự chịu chi phí.
Điều 607-2: quyền mới của người thuê từ 2020 — tự sửa khi cần
Trước đợt sửa luật có hiệu lực từ 01/04/2020, quyền tự sửa chữa của người thuê không được luật hóa rõ ràng mà chỉ suy ra gián tiếp từ Điều 608 (quyền đòi hoàn tiền đã ứng trước). Điều 607-2 — điều khoản HOÀN TOÀN MỚI được bổ sung — nay quy định rõ ràng hai trường hợp người thuê được quyền tự thuê thợ sửa chữa mà không cần chờ chủ nhà đồng ý trước.
- Trường hợp 1 — Đã báo mà không sửa: bạn đã thông báo hư hỏng cho chủ nhà (hoặc công ty quản lý) nhưng chủ nhà không tiến hành sửa chữa trong 'thời gian hợp lý' (相当の期間) — luật không ấn định con số ngày cụ thể mà tùy tính chất hư hỏng, nhưng thực tế thường được hiểu là vài ngày đến 2 tuần với hư hỏng không khẩn cấp
- Trường hợp 2 — Tình huống khẩn cấp: hư hỏng cần xử lý ngay để tránh nguy hiểm hoặc thiệt hại lớn hơn — ví dụ cháy nhỏ, rò nước ồ ạt, khóa cửa chính hỏng không khóa được nhà. Trong trường hợp này bạn được tự gọi thợ ngay, không cần chờ phản hồi từ chủ nhà
Sau khi tự sửa, theo Điều 608 bạn có quyền đòi chủ nhà hoàn lại chi phí hợp lý đã bỏ ra. Trên thực tế, khoản này có thể được hoàn trực tiếp bằng chuyển khoản, hoặc trừ thẳng vào tiền thuê nhà tháng kế tiếp nếu chủ nhà đồng ý hoặc hợp đồng có điều khoản cho phép trừ.
⚠️ Rủi ro lớn nhất khi tự sửa: nếu sau này chủ nhà tranh cãi rằng chi phí bạn bỏ ra là quá cao, hoặc rằng hư hỏng đó không đủ 'khẩn cấp' để bạn tự quyết, bạn sẽ phải tự chứng minh. Vì vậy luôn ưu tiên báo trước bằng văn bản, giữ hóa đơn, và chỉ tự gọi thợ ngay khi thực sự là tình huống khẩn cấp — hư hỏng nhỏ, không nguy hiểm thì nên chờ phản hồi của chủ nhà trước.
Quy trình 5 bước khi nhà thuê bị hư hỏng
- Bước 1 — Ghi nhận và chụp ảnh hiện trạng (Ngay lập tức): Ngay khi phát hiện hư hỏng, chụp ảnh/quay video rõ ràng, ghi chú ngày giờ phát hiện. Đây là bằng chứng quan trọng nếu sau này có tranh chấp về thời điểm và mức độ hư hỏng.
- Bước 2 — Thông báo cho chủ nhà/công ty quản lý (Điều 615) (Trong ngày phát hiện): Luật yêu cầu người thuê phải thông báo (通知) hư hỏng cho chủ nhà. Nên báo bằng văn bản — email, LINE, hoặc form báo hỏng trên app của công ty quản lý — để có bằng chứng đã thông báo, không chỉ gọi điện miệng.
- Bước 3 — Chờ phản hồi trong 'thời gian hợp lý' (Vài ngày đến 2 tuần tùy mức độ): Với hư hỏng không khẩn cấp, chờ công ty quản lý sắp xếp thợ. Nếu quá 1-2 tuần không có phản hồi hoặc hành động cụ thể, gửi thêm một lần nhắc và nêu rõ bạn sẽ cân nhắc tự sửa theo Điều 607-2 nếu tiếp tục không được xử lý.
- Bước 4 — Tự sửa nếu cần thiết, giữ hóa đơn (Khi cần): Nếu là tình huống khẩn cấp, hoặc đã chờ quá lâu mà không được sửa, bạn có thể tự gọi thợ. Luôn lấy hóa đơn (領収書) ghi rõ nội dung công việc, ngày tháng, số tiền để làm căn cứ đòi hoàn phí.
- Bước 5 — Đòi hoàn phí theo Điều 608 (Sau khi sửa xong): Gửi hóa đơn cho chủ nhà/công ty quản lý kèm giải thích ngắn gọn lý do tự sửa, yêu cầu hoàn lại chi phí hợp lý. Có thể thỏa thuận hoàn bằng chuyển khoản hoặc trừ vào tiền thuê tháng sau.
Ai trả tiền gì khi trả nhà: bảng phân chia theo Điều 621 và hướng dẫn MLIT
Điều 621 Bộ luật Dân sự (sửa đổi, hiệu lực từ 01/04/2020) quy định rõ: khi trả nhà, người thuê phải khôi phục nguyên trạng (原状回復), NHƯNG được loại trừ hai khoản — hao mòn tự nhiên do sử dụng thông thường (通常損耗) và hao mòn/khấu hao theo thời gian (経年変化). Hai khoản này chủ nhà phải tự chịu, vì chúng vốn đã được tính vào tiền thuê nhà hằng tháng bạn trả.
Khoản chi | Chi phí (JPY) | Ghi chú |
|---|
Giấy dán tường (クロス) ố màu, phai nhạt do sử dụng lâu năm | 0 yên (chủ nhà chịu) | Khấu hao 6 năm theo MLIT — ở càng lâu, phần bạn phải trả càng giảm về gần 1 yên |
Vết đinh treo tranh/lịch ở mức thông thường | 0 yên (chủ nhà chịu) | Được xem là hao mòn thông thường (通常損耗) |
Sàn nhà mài mòn nhẹ do đi lại hằng ngày | 0 yên (chủ nhà chịu) | Hao mòn tự nhiên, không phải lỗi người thuê |
Cửa kính vỡ do người thuê bất cẩn | Toàn bộ chi phí thay kính (người thuê chịu) | Lỗi trực tiếp của người thuê, không thuộc diện loại trừ |
Vết cháy sém do đun nấu, thuốc lá | Toàn bộ chi phí sửa/vệ sinh (người thuê chịu) | |
⚠️ Điều khoản đặc biệt (特約) trong hợp đồng — ví dụ 'người thuê phải trả toàn bộ phí thay giấy dán tường/tatami khi trả nhà bất kể thời gian ở' — rất phổ biến trong thực tế nhưng không mặc nhiên hợp pháp. Theo án lệ và hướng dẫn MLIT, nếu điều khoản này vi phạm nguyên tắc của Điều 621 và gây bất lợi đơn phương quá mức cho người thuê mà không được giải thích rõ ràng trước khi ký, tòa án có thể tuyên vô hiệu một phần điều khoản đó.
Lỗi thường gặp của người Việt khi thuê nhà ở Nhật
⚠️ Lỗi phổ biến nhất: tự ý gọi thợ sửa ngay khi thấy hư hỏng nhỏ (ví dụ vòi nước hơi nhỏ giọt) mà không báo trước cho chủ nhà/công ty quản lý — sau đó bị từ chối hoàn tiền vì không chứng minh được đây là tình huống khẩn cấp theo Điều 607-2.
- Không lưu bằng chứng thông báo — chỉ gọi điện miệng, không có tin nhắn/email, nên khi tranh chấp không chứng minh được đã báo đúng thời điểm
- Ký hợp đồng có điều khoản đặc biệt (特約) bất lợi mà không đọc kỹ hoặc không hỏi lại vì rào cản ngôn ngữ, dẫn đến bị tính phí oan khi trả nhà
- Nhầm lẫn giữa hao mòn tự nhiên và hư hỏng do lỗi bản thân — ví dụ nghĩ rằng vết bẩn sàn nhà thông thường sau nhiều năm ở là mình phải trả, trong khi luật loại trừ khoản này
- Chần chừ không báo hư hỏng vì sợ bị chủ nhà để ý hoặc sợ ảnh hưởng quan hệ, khiến hư hỏng nhỏ trở thành lớn và khó phân định trách nhiệm hơn
- Không giữ hóa đơn khi tự sửa chữa trong tình huống khẩn cấp, nên sau đó không đòi lại được tiền đã ứng trước
Mẹo thực tế cho người Việt đang thuê nhà tại Nhật
- Luôn báo hỏng qua kênh có lưu vết: hầu hết công ty quản lý lớn (Leopalace, Daito Kentaku, các bất động sản địa phương) đều có app hoặc form báo hỏng online — ưu tiên dùng thay vì gọi điện
- Chụp ảnh tình trạng nhà ngay khi nhận chìa khóa lúc mới vào ở (入居時) — đây là bằng chứng quan trọng nhất để tránh bị tính oan phí khi trả nhà sau này
- Nếu tiếng Nhật chưa vững, có thể tham khảo hợp đồng thuê nhà mẫu (標準契約書) và cẩm nang 'Guide to Finding Rooms' bằng tiếng Việt do MLIT phát hành để đối chiếu điều khoản hợp đồng của mình
- Với hư hỏng liên quan an toàn (rò gas, chập điện, khóa cửa hỏng), đừng ngần ngại tự gọi thợ ngay và báo song song cho chủ nhà — luật bảo vệ quyền này của bạn theo Điều 607-2
- Khi có tranh chấp phí trả nhà vượt quá vài chục nghìn yên, có thể liên hệ Hội đồng hỗ trợ nhà ở khu vực (居住支援協議会) tại địa phương hoặc trung tâm tư vấn tiêu dùng (消費生活センター) — đây là kênh tư vấn miễn phí, một số nơi hỗ trợ người nước ngoài
Khi nào cần tìm luật sư hoặc gyoseishoshi
Với hư hỏng nhỏ và chi phí thấp, quy trình thông báo — chờ phản hồi — tự sửa nếu cần thường đủ để giải quyết. Nhưng có những tình huống nên tìm hỗ trợ chuyên môn thay vì tự xử lý.
- Chủ nhà từ chối sửa hư hỏng lớn (rò nước nghiêm trọng, nứt kết cấu) trong thời gian dài dù đã nhắc nhiều lần
- Bị đòi khoản phí phục hồi nguyên trạng lớn (vài trăm nghìn yên trở lên) khi trả nhà mà bạn cho là vô lý
- Hợp đồng có điều khoản đặc biệt mập mờ, không chắc có hiệu lực hay không
- Cần dịch và giải thích chính xác các điều khoản pháp lý phức tạp trong hợp đồng tiếng Nhật
Gyoseishoshi (hành chính thư sĩ, 行政書士) có thể hỗ trợ soạn văn bản, giải thích thủ tục hành chính liên quan nhà ở; với tranh chấp cần đàm phán hoặc kiện tụng, cần luật sư (弁護士) chuyên bất động sản. Nhiều địa phương có buổi tư vấn pháp lý miễn phí định kỳ qua tòa thị chính (市役所) mà người nước ngoài có thể đăng ký.
Checklist khi nhà thuê bị hư hỏng cần sửa
- Chụp ảnh/quay video hiện trạng hư hỏng ngay khi phát hiện, ghi rõ ngày giờ
- Thông báo bằng văn bản (LINE, email, hoặc form báo hỏng của công ty quản lý) — không chỉ gọi điện miệng, để có bằng chứng đã thông báo theo Điều 615
- Lưu lại tin nhắn/email phản hồi của chủ nhà hoặc công ty quản lý (bất động sản quản lý — 管理会社)
- Nếu quá 1-2 tuần (tùy mức độ khẩn cấp) mà không có phản hồi sửa chữa, gửi thêm 1 lần nhắc, ghi rõ thời hạn mong muốn
- Với tình huống khẩn cấp (rò nước, mất điện, khóa cửa hỏng, cháy) có thể tự gọi thợ ngay theo Điều 607-2, nhưng vẫn nên báo chủ nhà/quản lý cùng lúc
- Giữ hóa đơn (領収書) nếu tự ứng tiền sửa, ghi rõ nội dung sửa để đòi hoàn phí theo Điều 608
- Đọc lại hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản đặc biệt (特約) về 原状回復 trước khi ký và trước khi trả nhà
- Khi chuyển ra, yêu cầu lập biên bản kiểm tra nhà (立会い) cùng công ty quản lý, đối chiếu với hướng dẫn MLIT để tránh bị tính phí sai
- Nếu bị tính phí vô lý khi trả nhà, có thể tham khảo Hội đồng hỗ trợ nhà ở khu vực (居住支援協議会) hoặc trung tâm tư vấn tiêu dùng (消費生活センター) tại địa phương
Câu hỏi thường gặp
Nhà bị dột do mưa, chủ nhà nói do tôi không đóng cửa sổ kỹ, tôi phải làm sao?
Chủ nhà phải chứng minh lỗi thuộc về người thuê thì mới được từ chối sửa hoặc đòi bồi thường — nghĩa vụ chứng minh (立証責任) không mặc nhiên thuộc về người thuê. Bạn nên chụp ảnh hiện trạng cửa sổ, giữ tin nhắn trao đổi, và nếu chủ nhà vẫn từ chối sửa dù nghi ngờ do kết cấu (dột từ mái/tường chung), có thể yêu cầu công ty quản lý cử người kiểm tra thực tế trước khi kết luận.
Tôi đã ở 7 năm, giấy dán tường ố vàng do ánh nắng, khi trả nhà có phải trả tiền thay không?
Theo hướng dẫn MLIT, giấy dán tường có tuổi thọ khấu hao 6 năm nên sau 7 năm giá trị còn lại gần như bằng 0 — ố vàng do ánh nắng là hao mòn tự nhiên (経年変化), không phải lỗi của bạn, nên về nguyên tắc chủ nhà phải chịu chi phí này theo Điều 621. Nếu công ty quản lý vẫn tính phí, hãy yêu cầu họ giải thích căn cứ và đối chiếu với hướng dẫn MLIT.
Máy nước nóng (給湯器) tự nhiên hỏng giữa mùa đông, tôi có được tự gọi thợ sửa ngay không?
Có. Đây là tình huống khẩn cấp ảnh hưởng sinh hoạt cơ bản, theo Điều 607-2 bạn có quyền tự thuê thợ sửa mà không cần chờ chủ nhà đồng ý trước, miễn là đã báo cho chủ nhà/công ty quản lý biết cùng lúc hoặc ngay sau đó. Giữ hóa đơn để đòi hoàn tiền theo Điều 608 — phần lớn công ty quản lý có đường dây nóng 24/24 xử lý đúng loại sự cố này.
Hợp đồng ghi tôi phải trả toàn bộ tiền thay tatami khi trả nhà, điều đó có hợp pháp không?
Điều khoản này rất phổ biến nhưng không đương nhiên có hiệu lực toàn bộ. Nếu nó buộc bạn trả cả phần hao mòn tự nhiên/khấu hao (経年変化) mà lẽ ra chủ nhà phải chịu theo Điều 621, và bạn không được giải thích rõ ràng trước khi ký, án lệ cho thấy điều khoản có thể bị tuyên vô hiệu một phần. Bạn có quyền yêu cầu công ty quản lý giải thích rõ cách tính trước khi đồng ý trả.
Tôi không rành tiếng Nhật, có tài liệu nào hỗ trợ tiếng Việt không?
Có. MLIT phát hành hợp đồng thuê nhà mẫu (標準契約書) và cẩm nang 'Guide to Finding Rooms' bằng 14 ngôn ngữ bao gồm tiếng Việt, giải thích quy trình thuê nhà và thuật ngữ bất động sản cơ bản. Ngoài ra mỗi địa phương có Hội đồng hỗ trợ nhà ở khu vực (居住支援協議会) tư vấn miễn phí, một số nơi có phiên dịch hỗ trợ người nước ngoài.
Bài viết dựa trên Điều 606, 607-2, 608, 615, 621 Bộ luật Dân sự Nhật Bản (sửa đổi hiệu lực từ 01/04/2020) và Hướng dẫn phục hồi nguyên trạng của MLIT (bản tái sửa đổi). Với trường hợp cụ thể có tranh chấp giá trị lớn, nên tham vấn gyoseishoshi (hành chính thư sĩ) hoặc luật sư chuyên bất động sản, hoặc liên hệ trung tâm tư vấn tiêu dùng địa phương.
