Quy trình mua nhà ở Nhật từ đầu đến cuối

Mua nhà ở Nhật không đơn giản là "ưng thì ký" — với người Việt, câu hỏi đầu tiên luôn là: có vay được ngân hàng không, và vay ai sẽ dễ nhất. Bài này đi thẳng vào quy trình thực tế đang áp dụng tính đến 06/07/2026, kèm số liệu lãi suất, mức thuế, và các mốc thời gian cụ thể để bạn không bị động khi làm việc với bất động sản hoặc ngân hàng.

Khác với thuê nhà, mua nhà là cam kết tài chính 20-35 năm, và tư cách lưu trú (vĩnh trú hay không) quyết định gần như toàn bộ khả năng vay vốn — điều nhiều người Việt chỉ biết sau khi đã đặt cọc.

Tóm tắt nhanh

• Không có vĩnh trú (永住権) thì gần như không vay được ở ngân hàng lớn của Nhật; chỉ một số ngân hàng như Tokyo Star Bank, SBI Shinsei, Aeon Bank, SMBC có sản phẩm riêng cho người nước ngoài, xét theo thời gian cư trú và số năm làm việc liên tục.
• Có vĩnh trú thì được xét vay gần như công dân Nhật, và Flat 35 (JHF) được khuyến nghị đặc biệt phù hợp vì không bắt buộc bảo hiểm nhân thọ nhóm (団信) — lãi suất phổ biến nhất tháng 07/2026 là 3,140%/năm.
• Lãi suất vay thả nổi có nguy cơ tăng thêm khoảng 0,25%/năm từ 10/2026 do BOJ nâng lãi suất điều hành lên 1,0%, nhưng người đang vay thường chỉ thấy khoản trả tăng từ 01/2027 nhờ 'quy tắc 5 năm'.
• Từ 2026-2030, giảm thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) vẫn còn hiệu lực với mức 0,7%/năm trên dư nợ, khấu trừ 13 năm cho nhà mới đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng; diện tích sàn tối thiểu đã hạ từ 50m2 xuống 40m2.
• Phí môi giới bất động sản với nhà giá ≤8 triệu yên đã tăng trần lên 300.000 yên (chưa thuế) từ 07/2024 — cần kiểm tra công ty môi giới tính đúng mức trần hay không.

Thông tin xác minh và bối cảnh lãi suất tháng 07/2026

• Thông tin xác minh: 06/07/2026
• Lãi suất điều hành BOJ: khoảng 1,0% (cao nhất từ 1995)
• Lãi suất Flat 35 phổ biến nhất (07/2026): 3,140%/năm
• Dự kiến tăng lãi vay thả nổi: +0,25%/năm từ 10/2026
• Giảm thuế vay mua nhà (住宅ローン控除): hiệu lực đến 31/12/2030

Từ tháng 06/2026, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã nâng lãi suất điều hành lên khoảng 1,0% — mức cao nhất kể từ năm 1995. Theo phân tích của MogeCheck, động thái này khiến nhiều ngân hàng thương mại dự kiến đồng loạt tăng lãi suất vay nhà loại thả nổi (変動金利) thêm khoảng 0,25%/năm vào tháng 10/2026. Thị trường còn dự đoán BOJ có thể tăng thêm một lần nữa vào tháng 12/2026, lên khoảng 1,25%.

Tin tốt cho người đang vay: nếu bạn đã ký hợp đồng vay thả nổi trước đó, khoản trả hàng tháng thường KHÔNG tăng ngay. Đa số hợp đồng vay nhà ở Nhật áp dụng 'quy tắc 5 năm' (5年ルール) — số tiền trả hàng tháng được giữ cố định trong 5 năm dù lãi suất tham chiếu thay đổi, phần chênh lệch được dồn vào gốc. Vì vậy dù lãi suất tăng từ 10/2026, phần lớn người vay chỉ thấy khoản trả thực tế tăng từ khoảng 01/2027 trở đi, tùy thời điểm ký hợp đồng ban đầu.

Với người chọn vay cố định dài hạn Flat 35 của Japan Housing Finance Agency (JHF), lãi suất tháng 07/2026 ở mức phổ biến nhất là 3,140%/năm — giảm nhẹ so với 3,21% của tháng 06/2026, áp dụng cho khoản vay tỷ lệ tối đa 90% giá trị nhà, có bảo hiểm nhân thọ nhóm (団信), kỳ hạn 21-35 năm. Điểm cần lưu ý: lãi suất Flat 35 được tính theo thời điểm GIẢI NGÂN chứ không phải thời điểm ký hợp đồng mua bán — nếu bạn ký hợp đồng tháng 7 nhưng đến tháng 9 mới nhận nhà và giải ngân, lãi suất áp dụng sẽ là lãi suất công bố của tháng 9, có thể cao hoặc thấp hơn con số hiện tại.

Điều kiện vay theo tư cách lưu trú — điểm khác biệt lớn nhất với người Việt

Đây là phần quan trọng nhất mà nhiều người Việt bỏ qua trước khi đi xem nhà: khả năng vay mua nhà ở Nhật phụ thuộc gần như hoàn toàn vào việc bạn có vĩnh trú (永住権) hay chưa.

✅ Chưa có vĩnh trú

• Phần lớn ngân hàng lớn (Mizuho, MUFG, SMBC ngân hàng chính, Mitsubishi UFJ...) từ chối thẳng hồ sơ vay nếu không có vĩnh trú, dù đã có visa dài hạn (kỹ sư, kỹ năng đặc định...).
• Chỉ một số ngân hàng có sản phẩm riêng: Tokyo Star Bank với gói 'スター住宅ローン', SBI Shinsei, Aeon Bank, và một bộ phận của SMBC.
• Điều kiện xét duyệt dựa trên: thời gian cư trú tại Nhật (thường yêu cầu tối thiểu vài năm), số năm làm việc liên tục tại cùng công ty hoặc cùng ngành, và vốn tự có (đầu tư ban đầu) cao hơn so với người có vĩnh trú.
• Lãi suất và điều kiện thường kém ưu đãi hơn, tỷ lệ vay tối đa trên giá trị nhà cũng thấp hơn.

❌ Đã có vĩnh trú

• Được ngân hàng xét duyệt theo tiêu chí tương tự công dân Nhật: khả năng trả nợ (thu nhập, tỷ lệ nợ/thu nhập), độ tuổi khi vay và khi dự kiến trả xong khoản vay, tình trạng sức khỏe để đủ điều kiện mua bảo hiểm nhân thọ nhóm (団信).
• Có thể tiếp cận toàn bộ hệ thống ngân hàng, bao gồm cả các ngân hàng lớn và lãi suất thả nổi cạnh tranh.
• Flat 35 (JHF) được Flat 35 Center khuyến nghị đặc biệt phù hợp cho người nước ngoài có vĩnh trú, vì sản phẩm này KHÔNG bắt buộc phải có bảo hiểm nhân thọ nhóm (団信) — điều giúp những người có bệnh nền hoặc từng gặp vấn đề sức khỏe vẫn có thể vay.
• Vẫn cần chứng minh nguồn thu nhập ổn định qua giấy nộp thuế (課税証明書/納税証明書) và Zairyu Card còn hiệu lực dài hạn.

Quy trình mua nhà từng bước

1. Xác định ngân sách và xin thẩm định sơ bộ vay (仮審査) (3-7 ngày): Trước khi xem nhà nghiêm túc, hãy tính ngân sách dựa trên thu nhập, tiền tiết kiệm sẵn có, và tỷ lệ vay mong muốn. Nộp hồ sơ xin thẩm định sơ bộ (仮審査/事前審査) tại 1-2 ngân hàng để biết mình vay được tối đa bao nhiêu — bước này thường chỉ mất 3-7 ngày và không ràng buộc, giúp bạn tránh mất thời gian xem nhà ngoài khả năng.
2. Tìm nhà qua công ty môi giới hoặc trang tin bất động sản (2-8 tuần tùy khu vực và ngân sách): Tìm qua Suumo, Athome, Homes, hoặc trực tiếp qua công ty môi giới địa phương. Nếu là người nước ngoài chưa có vĩnh trú, nên hỏi thẳng môi giới ngay từ đầu về khả năng ngân hàng chấp nhận hồ sơ của mình, tránh mất công xem nhà rồi mới phát hiện không vay được.
3. Đặt cọc giữ chỗ (手付金) và ký giấy đề nghị mua (買付証明書) (1-2 tuần): Khi ưng nhà, nộp giấy đề nghị mua (買付証明書) không ràng buộc pháp lý mạnh, sau đó nếu bên bán đồng ý sẽ tiến tới đặt cọc thực tế (手付金), thường bằng 5-10% giá nhà. Tiền cọc này sẽ bị mất nếu bên mua đơn phương rút lui không có lý do chính đáng.
4. Nộp hồ sơ vay chính thức (本審査) (1-3 tuần): Sau khi đã có nhà cụ thể, nộp hồ sơ thẩm định chính thức (本審査) kèm hợp đồng mua bán dự kiến, giấy tờ thu nhập, Zairyu Card, giấy nộp thuế 2-3 năm gần nhất. Đây là bước quyết định — ngân hàng sẽ xét cụ thể căn nhà làm tài sản thế chấp.
5. Nghe thuyết minh điều khoản quan trọng (重要事項説明) và ký hợp đồng mua bán (売買契約) (1 buổi, nhưng nên dành thời gian đọc kỹ trước): Trước khi ký hợp đồng chính thức, nhân viên môi giới có bằng Takken (宅地建物取引士) phải thuyết minh các điều khoản quan trọng bằng văn bản 重要事項説明書. Theo hướng dẫn cập nhật 12/2024 của MLIT, bước này có thể thực hiện hoàn toàn qua video call (IT重説) và tài liệu có thể ở dạng điện tử, nhưng bạn phải đồng ý bằng văn bản/email trước. Sau khi hiểu rõ, ký hợp đồng mua bán và thanh toán tiền cọc còn lại nếu có.
6. Giải ngân vay, thanh toán, và sang tên tại Cục Pháp vụ (法務局) (1 buổi làm thủ tục, hiệu lực đăng ký vài ngày sau): Vào ngày quyết toán (決済日), ngân hàng giải ngân khoản vay, bạn thanh toán nốt phần còn lại cho bên bán, đồng thời tư pháp thư sĩ (司法書士) làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu (所有権移転登記) và đăng ký thế chấp (抵当権設定登記) tại Cục Pháp vụ địa phương. Lưu ý lãi suất Flat 35 áp dụng theo ngày giải ngân này, không phải ngày ký hợp đồng.
7. Nhận bàn giao nhà và hoàn tất hồ sơ (trong ngày): Nhận chìa khóa, giấy chứng nhận đăng ký sở hữu (登記識別情報 hoặc 権利証), và các giấy tờ liên quan đến bảo hành nhà. Đừng quên đăng ký địa chỉ mới tại tòa thị chính (市役所/区役所) và cập nhật địa chỉ trên Zairyu Card trong vòng 14 ngày.

Bảng chi phí thực tế cần chuẩn bị

Ngoài giá nhà, người mua cần chuẩn bị thêm khoảng 6-10% giá trị nhà cho các chi phí phát sinh. Dưới đây là các khoản phổ biến nhất tính theo quy định hiện hành đến 06/07/2026.

Ưu đãi thuế vay mua nhà — 住宅ローン控除 đến năm 2030

Đây là khoản lợi lớn nhất về lâu dài mà nhiều người Việt bỏ sót vì nghĩ chỉ công dân Nhật mới được hưởng — thực tế người nước ngoài cư trú hợp pháp, có mã số thuế và khai thuế đầy đủ tại Nhật, vẫn được áp dụng chế độ 住宅ローン控除 như công dân Nhật.

• Theo Đại cương cải cách thuế Reiwa 8 (令和8年度税制改正大綱) công bố 19/12/2025, chế độ giảm thuế vay mua nhà được gia hạn thêm 5 năm, áp dụng cho các khoản vay giải ngân từ 01/01/2026 đến 31/12/2030.
• Mức giảm thuế: 0,7%/năm tính trên dư nợ vay còn lại vào cuối năm, khấu trừ thẳng vào thuế thu nhập (và một phần thuế cư trú nếu không đủ trừ hết).
• Thời hạn khấu trừ: 13 năm cho nhà mới hoặc nhà chưa qua sử dụng đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng; 10 năm nếu không đạt chuẩn ZEH (nhà năng lượng gần bằng không).
• Diện tích sàn tối thiểu để đủ điều kiện đã được nới từ 50m2 xuống 40m2 — tin tốt cho người mua căn hộ 1LDK hoặc 2DK nhỏ tại trung tâm Tokyo, Osaka.
• Với nhà cũ (中古住宅) đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng: thời hạn khấu trừ kéo dài từ 10 lên 13 năm, hạn mức vay tối đa để tính khấu trừ tăng từ 30 triệu yên lên 45 triệu yên — đáng cân nhắc nếu ngân sách hạn chế và muốn mua nhà cũ thay vì nhà mới.
• Cần lưu ý: từ năm 2028, nhà tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng thông thường (không đạt ZEH) dự kiến sẽ bị loại khỏi diện giảm thuế — nếu đang cân nhắc mua nhà mới, nên xác nhận rõ với chủ đầu tư/môi giới chứng nhận cấp độ tiết kiệm năng lượng của căn nhà.
• Từ năm 2029, nhà mới xây trong vùng cảnh báo thiên tai đỏ (災害レッドゾーン) cũng sẽ bị loại khỏi diện được giảm thuế — cần kiểm tra bản đồ hazard map (ハザードマップ) của địa phương trước khi quyết định mua.

Lỗi thường gặp khi người Việt mua nhà ở Nhật

Mẹo thực tế cho người Việt

• Nếu chưa có vĩnh trú nhưng đã ở Nhật lâu năm và thu nhập ổn định, hãy liên hệ trực tiếp Tokyo Star Bank hoặc SBI Shinsei để hỏi gói vay dành riêng cho người nước ngoài, thay vì nộp hồ sơ đại trà ở ngân hàng lớn rồi bị từ chối mất thời gian.
• Cân nhắc xin vĩnh trú trước khi mua nhà nếu đã đủ điều kiện (thường 10 năm cư trú liên tục, hoặc rút ngắn với một số diện đặc biệt) — vì sau khi có vĩnh trú, lựa chọn ngân hàng và lãi suất tốt hơn hẳn.
• Yêu cầu công ty môi giới xác nhận công khai mức phí môi giới bằng văn bản trước khi ký hợp đồng — với nhà dưới 8 triệu yên, mức trần chỉ là 300.000 yên (chưa thuế), một số công ty vẫn tính nhầm theo công thức cũ cao hơn.
• Nếu tiếng Nhật chưa đủ tự tin để hiểu hợp đồng và bản thuyết minh 重要事項説明書, hãy yêu cầu môi giới cho thời gian mang về nhờ người quen hoặc dịch vụ dịch thuật kiểm tra trước khi ký — luật cho phép thực hiện qua IT重説ハンディガイド trực tuyến nên bạn hoàn toàn có thể xin dời lịch để chuẩn bị kỹ hơn.
• Nếu định vay Flat 35, nên hỏi rõ môi giới/ngân hàng về thời gian dự kiến giải ngân để ước tính lãi suất cuối cùng, đặc biệt với nhà đang xây dựng (nhà mới xây theo đơn đặt hàng chú giao thường mất 4-8 tháng).
• Giữ lại toàn bộ giấy nộp thuế (課税証明書) và phiếu lương ít nhất 2-3 năm gần nhất trước khi nộp hồ sơ vay — ngân hàng thường yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định liên tục, và với người nước ngoài yêu cầu này thường bị soi kỹ hơn.

Việc cần làm trước khi mua nhà

• Kiểm tra tình trạng vĩnh trú của bản thân và xác nhận thời hạn Zairyu Card còn đủ dài
• Xin thẩm định sơ bộ vay (仮審査) tại ít nhất 2 ngân hàng để so sánh điều kiện
• Chuẩn bị vốn tự có tối thiểu 10-20% giá nhà cộng thêm 6-10% chi phí phát sinh
• Tra cứu hazard map của khu vực định mua trên trang web tòa thị chính
• Xác nhận căn nhà có đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng (để hưởng ưu đãi thuế 13 năm) hay không
• Đọc kỹ bản thuyết minh điều khoản quan trọng (重要事項説明書) trước khi ký, có thể nhờ dịch thuật hỗ trợ
• Đàm phán điều khoản hủy hợp đồng nếu không vay được (ローン特約) trước khi đặt cọc
• Nếu mua nhà từ người thừa kế, xác nhận sổ đỏ đã sang tên đúng quy trình đăng ký thừa kế bắt buộc

Việc cần làm trước khi mua nhà ở Nhật

1. Xác nhận tình trạng vĩnh trú và thời hạn Zairyu Card
2. Xin thẩm định sơ bộ vay (仮審査) tại 2 ngân hàng trở lên
3. Chuẩn bị vốn tự có 10-20% giá nhà + 6-10% chi phí phát sinh
4. Tra cứu hazard map khu vực định mua
5. Xác nhận chuẩn tiết kiệm năng lượng của căn nhà
6. Đọc kỹ 重要事項説明書 trước khi ký, nhờ dịch thuật nếu cần
7. Đàm phán điều khoản ローン特約 (hủy hợp đồng nếu không vay được)
8. Xác nhận sổ đỏ đã đăng ký thừa kế đúng quy trình nếu mua nhà thừa kế

Câu hỏi thường gặp

Người Việt chưa có vĩnh trú có mua được nhà ở Nhật không?

Có thể mua nhưng khó vay ở ngân hàng lớn. Cần tìm ngân hàng có sản phẩm riêng cho người nước ngoài như Tokyo Star Bank, SBI Shinsei, Aeon Bank, hoặc chuẩn bị vốn tự có lớn hơn để giảm tỷ lệ vay. Điều kiện xét duyệt dựa trên thời gian cư trú và số năm làm việc liên tục.

Flat 35 có phù hợp với người nước ngoài không?

Rất phù hợp, đặc biệt với người đã có vĩnh trú, vì Flat 35 không bắt buộc bảo hiểm nhân thọ nhóm (団信) — giúp người có vấn đề sức khỏe vẫn vay được. Lãi suất phổ biến nhất tháng 07/2026 là 3,140%/năm, nhưng lãi suất cuối cùng tính theo ngày giải ngân chứ không phải ngày ký hợp đồng.

Giảm thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) còn áp dụng không?

Còn, đã được gia hạn đến 31/12/2030 theo Đại cương cải cách thuế Reiwa 8. Mức giảm 0,7%/năm trên dư nợ vay, khấu trừ 13 năm cho nhà mới đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng, diện tích sàn tối thiểu đã hạ xuống 40m2.

Lãi suất vay nhà có tăng mạnh trong năm 2026 không?

BOJ đã nâng lãi suất điều hành lên khoảng 1,0% từ 06/2026, khiến lãi vay thả nổi dự kiến tăng thêm 0,25%/năm từ 10/2026, và có thể tăng thêm lần nữa vào 12/2026. Tuy nhiên người đang vay thường chỉ thấy khoản trả tăng từ 01/2027 nhờ quy tắc 5 năm.

Phí môi giới bất động sản tối đa là bao nhiêu?

Với nhà giá từ 8 triệu yên trở xuống, mức trần đã tăng lên 300.000 yên (chưa thuế) từ 01/07/2024, thu được từ cả bên mua và bên bán. Với nhà trên 8 triệu yên, công thức vẫn là giá bán x 3% + 60.000 yên + thuế.

Mua nhà từ người vừa được thừa kế cần lưu ý gì?

Từ 01/04/2024, đăng ký thừa kế nhà đất là bắt buộc, áp dụng cả hồi tố với trường hợp phát sinh trước ngày này, hạn chót 31/03/2027. Trước khi mua, cần xác nhận sổ đỏ đã sang tên đúng người bán, tránh tranh chấp pháp lý về sau.

Quy trình và số liệu trong bài phản ánh chính sách hiệu lực đến 06/07/2026 — lãi suất Flat 35 và mức thuế có thể thay đổi theo tháng, nên xác nhận lại con số mới nhất với ngân hàng hoặc JHF trước khi ký hợp đồng vay.