Nếu bạn đang cầm tiền chờ mua nhà, hoặc đang trả góp một căn hộ ở Tokyo, Osaka hay bất kỳ đâu tại Nhật, câu hỏi lớn nhất lúc này không còn là "giá có tăng nữa không" mà là "tăng ở đâu, giảm ở đâu, và lãi vay sẽ đắt thêm bao nhiêu".
Ngày 18/3/2026, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) công bố Bảng giá đất công thị (地価公示) Reiwa 8 tính đến 1/1/2026, xác nhận giá đất bình quân toàn quốc đã tăng năm thứ 5 liên tiếp. Nhưng đằng sau con số tăng chung 2,8% đó là một bức tranh ngày càng chia hai nửa rõ rệt — điều mà bất kỳ người Việt nào đang tính chuyện an cư hay đầu tư ở Nhật cũng cần hiểu rõ trước khi xuống tiền.
Bài này tổng hợp các số liệu chính thức mới nhất, phân tích lãi suất vay nhà, thay đổi thuế và quy định mua đất áp dụng từ 2026, để bạn có cái nhìn thực tế thay vì phán đoán cảm tính.
Tóm tắt nhanh
- Giá đất công thị toàn quốc Reiwa 8 (tính đến 1/1/2026) tăng 2,8% — năm thứ 5 liên tiếp tăng; đất thương mại tăng mạnh nhất 4,3%, cao hơn hẳn đất ở (2,1%)
- Thị trường 2026 không còn tăng đồng loạt như 2025 mà phân hóa rõ: đô thị lớn (Tokyo, Osaka, Nagoya) tiếp tục tăng, nông thôn dân số suy giảm có nguy cơ chững hoặc giảm giá
- Căn hộ cũ vùng thủ đô Tokyo đã xuất hiện tín hiệu đảo chiều đầu tiên trong tháng 5/2026 sau 73 tháng tăng liên tục về đơn giá/m2, nhưng giá rao bán tồn kho vẫn cao — khoảng cách kỳ vọng mua/bán đang nới rộng
- BOJ tăng lãi suất lên khoảng 1,0% (cao nhất 31 năm), dự kiến còn một đợt tăng vào tháng 12/2026 — người vay lãi suất thả nổi cần chuẩn bị tâm lý trả nợ tăng từ khoảng đầu 2027
- Giảm trừ thuế vay mua nhà được gia hạn đến hết 2030 và nới điều kiện diện tích, nhưng nhà mới xây nhập ở từ 2028 trong khu vực nguy hiểm thiên tai sẽ mất quyền lợi này
- Quy định giám sát người nước ngoài mua đất diện tích lớn bắt đầu áp dụng từ tháng 4/2026; điều kiện visa Kinh doanh-Quản lý cho mô hình BĐS/cho thuê đã siết chặt đáng kể từ 16/10/2025
Bức tranh toàn quốc: giá đất tăng năm thứ 5 liên tiếp, nhưng không đều
- Thông tin xác minh: 06/07/2026
- Nguồn dữ liệu chính: MLIT — Bảng giá đất công thị Reiwa 8 (công bố 18/3/2026, tính đến 1/1/2026)
- Giá đất bình quân toàn quốc (mọi mục đích): +2,8% so với năm trước
- Đất ở toàn quốc: +2,1% (bằng mức tăng năm trước)
- Đất thương mại toàn quốc: +4,3% (cao hơn mức tăng năm trước)
Ngày 18/3/2026, MLIT công bố Bảng giá đất công thị (地価公示) Reiwa 8, số liệu chốt tại thời điểm 1/1/2026. Đây là bộ dữ liệu tham chiếu chính thức mà ngân hàng, công ty thẩm định giá và cả tòa án Nhật dùng làm cơ sở, nên nếu bạn cần một con số "đáng tin" để so sánh khi đàm phán giá mua bán, đây là nguồn nên tra trước tiên thay vì tin theo giá sale đưa ra.
Giá đất bình quân toàn quốc cho mọi mục đích sử dụng đã tăng 2,8% so với năm trước — đánh dấu năm thứ 5 liên tiếp tăng liên tục. Đáng chú ý, đất ở chỉ tăng 2,1% (giữ nguyên tốc độ so với năm ngoái), trong khi đất thương mại tăng tới 4,3% — mức tăng cao hơn hẳn năm trước. Nói cách khác, tiền đang chảy mạnh hơn vào bất động sản thương mại (văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn) so với nhà ở thuần túy, phản ánh sự phục hồi của du lịch quốc tế và các dự án công nghiệp lớn.
- Làng Hakuba (tỉnh Nagano) dẫn đầu toàn quốc về mức tăng giá đất ở với 33,0%/năm — động lực chính là dòng khách nước ngoài đổ về trượt tuyết, kéo theo nhu cầu mua biệt thự nghỉ dưỡng và đất xây nhà cho thuê ngắn hạn
- Thành phố Chitose (Hokkaido) dẫn đầu về đất thương mại với mức tăng 44,1%/năm, nhờ các dự án nhà máy bán dẫn quy mô lớn đang được xây dựng trong khu vực, kéo theo nhu cầu nhà ở cho công nhân, kỹ sư và dịch vụ ăn theo
Nếu bạn đang cân nhắc đầu tư ở các khu vực có "câu chuyện tăng trưởng" rõ ràng (du lịch quốc tế, nhà máy công nghệ cao, tuyến tàu mới), mức tăng giá đất ở đó có thể vượt xa mức bình quân toàn quốc. Nhưng đây cũng là rủi ro hai chiều: giá tăng nhanh vì kỳ vọng có thể đảo chiều nhanh nếu dự án chậm tiến độ hoặc dòng khách suy giảm.
Vì sao 2026 là năm thị trường "phân hóa" chứ không còn tăng đồng loạt
Theo phân tích thị trường BĐS 2026 của Tokyu Livable, điểm khác biệt lớn nhất của năm nay so với 2025 là thị trường không còn tăng đồng loạt trên diện rộng. Thay vào đó, xu hướng chuyển sang phân hóa rõ rệt theo khu vực — nói thẳng là có "kẻ thắng, người thua".
✅ Khu vực có xu hướng tiếp tục tăng
- Vùng thủ đô Tokyo (23 quận trung tâm và các ga tàu kết nối tốt)
- Osaka và các khu vực lân cận Expo/phát triển hạ tầng
- Nagoya và vành đai công nghiệp lân cận
- Các điểm du lịch quốc tế nổi bật (như Hakuba) nhờ khách nước ngoài
- Khu vực có dự án công nghiệp/bán dẫn lớn (như Chitose)
❌ Khu vực có nguy cơ chững hoặc giảm
- Vùng nông thôn có dân số suy giảm nhanh
- Khu vực xa ga tàu, hạ tầng giao thông kém
- Địa phương có tỷ lệ nhà bỏ hoang (空き家) cao và tiếp tục tăng
- Thị trấn/thành phố nhỏ không có động lực kinh tế mới
- Khu vực phụ thuộc hoàn toàn vào dân số nội địa đang già hóa
Với người Việt đang làm việc lâu dài ở Nhật và cân nhắc mua nhà để ở, điều này có nghĩa: nếu bạn mua ở khu vực thuộc nhóm bên trái, khả năng giữ giá trị tài sản (hoặc thậm chí bán lại có lời) tốt hơn. Nếu bạn mua ở khu vực thuộc nhóm bên phải vì giá rẻ, cần xác định rõ đây là nhà để ở lâu dài chứ không phải khoản đầu tư có thể thanh khoản dễ dàng.
Tín hiệu đảo chiều đầu tiên: căn hộ cũ vùng thủ đô Tokyo
Đây là phần đáng chú ý nhất cho bất kỳ ai đang định mua căn hộ cũ (chung cư đã qua sử dụng, tiếng Nhật gọi là 中古マンション) ở khu vực thủ đô Tokyo. Theo báo cáo của Ieshiru, giá thành giao dịch bình quân (成約価格) tháng 5/2026 là 50,67 triệu yên, với đơn giá bình quân 807.800 yên/m2.
- Đơn giá/m2 lần đầu tiên THẤP hơn cùng kỳ năm trước, sau 73 tháng liên tục tăng — một chuỗi tăng giá đã kéo dài hơn 6 năm giờ mới có dấu hiệu chững lại
- Giá giao dịch bình quân cũng giảm lần đầu sau 19 tháng liên tục tăng — cho thấy đây không phải biến động ngẫu nhiên một tháng mà là xu hướng đang hình thành
Tuy nhiên, đừng vội kết luận là giá nhà cũ sắp giảm mạnh. Ở chiều ngược lại, lượng tồn kho rao bán (căn hộ đang niêm yết chờ bán) đạt 45.804 căn, tăng liên tục 3 tháng, và giá rao bán bình quân là 66,43 triệu yên — tăng tới 30,3% so với cùng kỳ năm trước.
ℹ️ Chênh lệch giữa giá rao bán (66,43 triệu yên) và giá giao dịch thực tế (50,67 triệu yên) đang rất lớn. Điều này cho thấy người bán vẫn đang kỳ vọng giá cao theo đà tăng cũ, trong khi người mua đã bắt đầu chần chừ và trả giá thấp hơn. Khoảng cách kỳ vọng này càng lớn, thời gian đàm phán và thương lượng giá càng kéo dài.
Với người Việt đang tìm mua căn hộ cũ ở Tokyo: đây có thể là thời điểm thương lượng có lợi hơn so với 1-2 năm trước, vì người bán đang chịu áp lực từ tồn kho tăng. Nhưng cũng cần kiên nhẫn — đừng trả giá theo tin đồn "giá đang giảm" mà hãy tham chiếu giá giao dịch thực tế qua hệ thống Reins Market Information hoặc dữ liệu công khai từ MLIT, chứ không chỉ nhìn giá rao trên các trang bất động sản.
Lãi suất vay nhà: BOJ tăng lên mức cao nhất 31 năm, ai đang vay cần chuẩn bị gì
Đây là yếu tố tác động trực tiếp và ngay lập tức đến túi tiền của bất kỳ ai đang vay hoặc chuẩn bị vay mua nhà ở Nhật. Tại cuộc họp ngày 15-16/6/2026, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã tăng lãi suất chính sách lên khoảng 1,0% — mức cao nhất kể từ năm 1995, tức 31 năm qua.
- BOJ tăng lãi suất chính sách: Tháng 6/2026, lãi suất chính sách BOJ lên khoảng 1,0%. Thị trường dự đoán đợt tăng tiếp theo có thể diễn ra vào tháng 12/2026, đưa lãi suất lên khoảng 1,25%.
- Ngân hàng thương mại tăng lãi suất cơ bản ngắn hạn (短プラ): Các ngân hàng lớn đã tăng lãi suất cơ bản ngắn hạn thêm 0,25% để phản ứng với động thái của BOJ.
- Ngân hàng dự kiến tăng lãi suất vay nhà thả nổi: Kịch bản khả dĩ nhất: nhiều ngân hàng sẽ đồng loạt tăng lãi suất vay nhà thả nổi (変動金利) thêm khoảng 0,25% vào tháng 10/2026.
- Khoản trả nợ thực tế của người vay hiện hữu điều chỉnh chậm hơn: Theo quy tắc điều chỉnh định kỳ của các ngân hàng Nhật, dù lãi suất niêm yết tăng từ tháng 10/2026, số tiền trả góp hàng tháng thực tế của người đang vay thường chỉ thay đổi từ khoảng tháng 1/2027 trở đi — tức có độ trễ khoảng 3 tháng.
Tính đến tháng 7/2026, chênh lệch giữa lãi suất vay thả nổi và lãi suất vay cố định vào khoảng 2,06 điểm phần trăm, theo dữ liệu iyell Lab. Đây là mức chênh lệch đáng cân nhắc: lãi suất thả nổi vẫn rẻ hơn nhiều so với cố định ở thời điểm hiện tại, nhưng nếu BOJ tiếp tục tăng lãi suất trong 2-3 năm tới, khoảng cách này có thể thu hẹp dần.
⚠️ Lỗi thường gặp: nhiều người Việt khi vay mua nhà chỉ so sánh lãi suất tại thời điểm ký hợp đồng mà không hỏi ngân hàng rõ về cơ chế điều chỉnh định kỳ (thường là 5 năm một lần đối với gốc lãi suất áp dụng, và quy tắc giới hạn mức tăng tối đa 125% mỗi lần điều chỉnh khoản trả). Hãy yêu cầu nhân viên ngân hàng giải thích rõ bằng văn bản trước khi ký, đừng chỉ nghe giải thích miệng.
Giảm trừ thuế vay mua nhà 2026: được gia hạn, nhưng có điểm cần lưu ý cho nhà mới xây
Ngày 26/12/2025, Nội các Nhật đã thông qua "Đại cương cải cách thuế năm tài khóa Reiwa 8" (令和8年度税制改正大綱), trong đó có tin tốt cho người mua nhà: chế độ giảm trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) được GIA HẠN thêm 5 năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2030.
- Nới điều kiện diện tích sàn tối thiểu từ 50m2 xuống còn 40m2, áp dụng cho người có thu nhập chịu thuế dưới mức quy định — có lợi cho người mua căn hộ nhỏ hoặc người độc thân
- Với nhà cũ có hiệu năng tiết kiệm năng lượng cao, thời gian được khấu trừ thuế kéo dài từ 10 năm lên 13 năm
- Hạn mức vay được tính để giảm trừ cũng được điều chỉnh tương ứng theo hạng mục nhà (nhà tiết kiệm năng lượng ZEH, nhà hiệu năng cao, nhà thông thường...)
⚠️ Điểm cần đặc biệt lưu ý: nhà mới xây có ngày nhập ở (入居日) từ 1/1/2028 trở đi, nếu nằm trong khu vực nguy hiểm thiên tai đã được chỉ định (災害危険区域等), sẽ KHÔNG được áp dụng giảm trừ thuế vay mua nhà. Nếu bạn đang đặt mua nhà mới xây với kế hoạch nhập ở từ năm 2028 trở đi, bắt buộc phải kiểm tra bản đồ khu vực nguy hiểm thiên tai tại tòa thị chính (市役所) hoặc trang web của địa phương trước khi ký hợp đồng đặt cọc.
Với người Việt đang làm hồ sơ vay mua nhà, nên nhờ công ty bất động sản hoặc ngân hàng cung cấp giấy xác nhận hiệu năng tiết kiệm năng lượng (省エネ性能表示) của căn nhà — giấy tờ này ảnh hưởng trực tiếp đến số năm và hạn mức bạn được giảm trừ thuế thu nhập hàng năm.
Chi phí thực tế khi mua nhà: những khoản không thể bỏ qua
Khoản chi | Chi phí (JPY) | Ghi chú |
|---|
Thuế trước bạ hợp đồng mua bán (印紙税) | khoảng 10.000-60.000 yên | tùy giá trị hợp đồng, theo biểu thuế hiện hành |
Phí môi giới bất động sản (仲介手数料) | tối đa 3% giá trị + 60.000 yên + thuế tiêu dùng | áp dụng khi mua qua công ty môi giới, theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản |
Thuế đăng ký quyền sở hữu (登録免許税) | tỷ lệ theo giá trị đánh giá thuế của tài sản | khác nhau giữa đất và nhà, giữa nhà mới và nhà cũ |
Thuế mua bất động sản (不動産取得税) | thu một lần sau khi mua, theo giá trị đánh giá | có thể được giảm nếu đáp ứng điều kiện nhà ở tiêu chuẩn |
Phí công chứng/thù lao tư pháp thư sĩ (司法書士報酬) | tùy văn phòng, thường vài trăm nghìn yên |
ℹ️ Tổng chi phí ước tính: Tổng chi phí phát sinh ngoài giá nhà thường rơi vào khoảng 6-8% giá trị bất động sản JPY — chưa bao gồm chi phí phát sinh ngoài dự kiến.
Nhiều người Việt khi tính ngân sách mua nhà chỉ tính giá bán niêm yết mà quên các khoản phụ phí này, dẫn đến thiếu hụt tiền mặt vào phút chót. Nên chuẩn bị dư ít nhất 7-8% giá trị căn nhà bằng tiền mặt (không tính vào khoản vay ngân hàng) để trang trải các chi phí phát sinh khi ký hợp đồng và đăng ký sở hữu.
Quy định mới về người nước ngoài mua đất và visa Kinh doanh-Quản lý cho lĩnh vực BĐS
Từ tháng 4/2026, Nhật Bản áp dụng cơ chế giám sát mới: người mua đất có diện tích trên một mức quy định phải khai báo quốc tịch với chính quyền địa phương. Dữ liệu này được tổng hợp ở cấp quốc gia, theo tài liệu họp xây dựng quy tắc mua đất của người nước ngoài do Văn phòng Nội các (CAS) công bố ngày 4/3/2026, nhằm phục vụ mục tiêu an ninh, bảo vệ nguồn nước và rừng.
Chính phủ Nhật đặt mục tiêu hoàn thiện khung quy định chặt hơn về việc người nước ngoài mua đất từ góc độ an ninh quốc gia vào mùa hè 2026. Theo phân tích của TMI Law, các phương án đang được cân nhắc gồm: hệ thống xin phép trước, hệ thống thông báo trước kèm thẩm định, và cơ chế thanh tra. Một điểm còn đang tranh luận là liệu quy định sẽ áp dụng chung cho cả người Nhật và người nước ngoài, hay chỉ riêng người nước ngoài — điều này sẽ ảnh hưởng đến mức độ phức tạp của thủ tục.
Song song đó, với người Việt có ý định lập công ty bất động sản hoặc công ty quản lý cho thuê để xin visa Kinh doanh-Quản lý (経営・管理ビザ), điều kiện đã bị siết chặt đáng kể từ ngày 16/10/2025 theo quy định của Cục quản lý xuất nhập cảnh (thuộc Bộ Tư pháp Nhật, moj.go.jp/isa).
Điều kiện | Trước 16/10/2025 | Từ 16/10/2025 |
|---|
Vốn điều lệ/vốn đầu tư tối thiểu | 5 triệu yên | 30 triệu yên (3.000 vạn yên) |
Nhân sự | Không bắt buộc nhân viên người Nhật | Bắt buộc ít nhất 1 nhân viên chính thức là người Nhật/vĩnh trú/diện định cư |
Trình độ tiếng Nhật của người đại diện | Không quy định cụ thể | Tối thiểu N2 |
Kinh nghiệm/học vấn người đại diện | Không quy định chặt | Tối thiểu 3 năm kinh nghiệm quản lý hoặc bằng thạc sĩ liên quan |
Mô hình công ty chỉ quản lý BĐS/minpaku giao khoán toàn bộ | Được chấp nhận phổ biến | Bị loại trừ mạnh, coi là công ty vỏ bọc |
⚠️ Nếu bạn đã có visa Kinh doanh-Quản lý dạng công ty BĐS/quản lý cho thuê trước ngày 16/10/2025, có thời gian chuyển tiếp để điều chỉnh theo điều kiện mới đến hết ngày 16/10/2028. Đừng chủ quan chờ đến sát hạn — nên bắt đầu tăng vốn điều lệ và tuyển nhân sự người Nhật sớm, vì quá trình tăng vốn và các thủ tục pháp lý liên quan thường mất nhiều tháng.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài: đồng yên yếu vẫn là lực hút lớn
Theo báo cáo triển vọng thị trường đầu tư BĐS Nhật 2026 của JLL Japan, nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục tận dụng tỷ giá đồng yên yếu để mua bất động sản chất lượng cao tại Nhật với giá tương đối rẻ hơn khi quy đổi ra ngoại tệ. Đây là một trong những lý do khiến phân khúc BĐS thương mại (văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại) tại các đô thị lớn tiếp tục hút vốn mạnh, góp phần lý giải vì sao đất thương mại tăng giá nhanh hơn đất ở (4,3% so với 2,1%).
Chỉ số NAV multiple của thị trường J-REIT (quỹ đầu tư tín thác bất động sản niêm yết) đã phục hồi về mức 1,00x tính đến 16/1/2026, so với mức bình quân lịch sử 1,10x — cho thấy định giá thị trường đang dần trở lại vùng hợp lý sau giai đoạn biến động. Nhu cầu khách quốc tế (inbound) tiếp tục đẩy hiệu suất của các J-REIT nắm giữ tài sản khách sạn và thương mại tăng lên.
Với người Việt đang cân nhắc đầu tư gián tiếp vào BĐS Nhật thông qua J-REIT thay vì mua trực tiếp một căn nhà (tránh rủi ro quản lý, sửa chữa, cho thuê), đây là kênh đáng tham khảo vì thanh khoản cao hơn nhiều so với sở hữu trực tiếp, và không đòi hỏi vốn lớn như mua nhà nguyên căn.
Mẹo thực tế cho người Việt đang cân nhắc mua, bán hoặc đầu tư năm tới
- Nếu mục tiêu là an cư lâu dài ở đô thị lớn: đừng chờ giá giảm sâu vì xu hướng chung vẫn là tăng, nhưng có thể tận dụng giai đoạn tồn kho căn hộ cũ tăng ở Tokyo để thương lượng giá tốt hơn thay vì mua vội theo giá rao
- Nếu vay ngân hàng: nên hỏi rõ về cơ chế điều chỉnh lãi suất định kỳ (thường 5 năm một lần với gốc tính lãi, và giới hạn tăng tối đa 125% mỗi lần với khoản trả góp) để không bị bất ngờ khi lãi suất BOJ tiếp tục tăng
- Nếu định mua nhà mới xây và có kế hoạch nhập ở từ 2028 trở đi: bắt buộc kiểm tra bản đồ khu vực nguy hiểm thiên tai tại tòa thị chính trước khi đặt cọc, để không mất quyền giảm trừ thuế vay nhà
- Nếu định đầu tư cho thuê: ưu tiên khu vực có nhu cầu thực (gần ga tàu, gần khu công nghiệp/công nghệ cao, hoặc điểm du lịch quốc tế đang tăng trưởng) thay vì chọn theo giá rẻ ở vùng dân số suy giảm
- Nếu định lập công ty BĐS để xin visa Kinh doanh-Quản lý: chuẩn bị vốn điều lệ tối thiểu 30 triệu yên ngay từ đầu, đừng lập công ty với vốn thấp rồi tính tăng sau vì thủ tục tăng vốn mất thời gian và có thể lỡ deadline nộp hồ sơ
- Luôn đối chiếu số liệu giá đất công thị (地価公示) và giá giao dịch thực tế qua các nguồn công khai của MLIT hoặc Reins, thay vì chỉ tin vào lời tư vấn của môi giới hoặc quảng cáo bất động sản
Việc cần làm nếu bạn định mua, bán hoặc đầu tư BĐS Nhật trong năm tới
- Kiểm tra bảng giá đất công thị (地価公示) khu vực bạn quan tâm trên trang MLIT hoặc Sở Tài chính địa phương để biết xu hướng tăng/giảm thực tế, đừng tin lời quảng cáo của sale
- Nếu vay mua nhà: hỏi ngân hàng rõ lãi suất hiện tại là thả nổi (変動) hay cố định (固定), và ngày điều chỉnh định kỳ tiếp theo là khi nào
- Tính lại khả năng trả nợ với kịch bản lãi suất thả nổi tăng thêm 0,25-0,5 điểm % trong 12-18 tháng tới, đừng chỉ tính theo lãi suất hiện tại
- Nếu mua nhà mới xây, kiểm tra ngày nhập ở dự kiến và xem thửa đất có nằm trong khu vực nguy hiểm thiên tai (災害危険区域等) đã được chỉ định hay không, đặc biệt nếu nhập ở từ 2028 trở đi
- Xin giấy xác nhận hiệu năng tiết kiệm năng lượng (省エネ性能) của căn nhà để biết mình được giảm trừ thuế vay nhà theo hạng mục nào và trong bao nhiêu năm
- Nếu đang có ý định lập công ty BĐS/quản lý cho thuê để xin visa Kinh doanh-Quản lý, kiểm tra lại vốn điều lệ tối thiểu 30 triệu yên, điều kiện nhân sự và trình độ tiếng Nhật N2 trước khi nộp hồ sơ
- Nếu định mua đất diện tích lớn, hỏi trước UBND/tòa thị chính (市役所) xem thửa đất có thuộc diện phải khai báo quốc tịch theo quy định mới từ tháng 4/2026 hay không
- So sánh giá giao dịch thực tế (thành約価格) với giá rao bán (売り出し価格) qua các trang như Ieshiru, Reins Market Information trước khi trả giá, vì khoảng cách hai bên đang nới rộng
- Với người mua để đầu tư cho thuê: ưu tiên khu vực trung tâm Tokyo, Osaka, Nagoya hoặc điểm du lịch quốc tế còn tăng trưởng, tránh vùng nông thôn dân số suy giảm nếu không có kế hoạch khai thác rõ ràng
Câu hỏi thường gặp
Năm 2026 nên mua nhà ở Nhật ngay hay chờ thêm?
Tùy khu vực. Ở trung tâm Tokyo, Osaka, Nagoya giá vẫn đang tăng nên chờ thường chỉ khiến bạn mua đắt hơn. Nhưng riêng phân khúc căn hộ cũ (chung cư đã qua sử dụng) vùng thủ đô Tokyo đã có tín hiệu đảo chiều đầu tiên từ tháng 5/2026 — đơn giá/m2 giảm lần đầu sau 73 tháng tăng liên tục, nên với phân khúc này có thể có dư địa thương lượng giá tốt hơn so với năm 2025. Nếu bạn nhắm khu vực nông thôn hoặc tỉnh dân số suy giảm, không nên vội vì giá có xu hướng chững hoặc giảm.
Vay mua nhà lãi suất thả nổi bây giờ có rủi ro không?
Có, và rủi ro đang tăng dần chứ không phải giả thuyết xa vời. BOJ đã tăng lãi suất chính sách lên khoảng 1,0% vào tháng 6/2026 — cao nhất 31 năm — và thị trường dự đoán còn một đợt tăng nữa vào tháng 12/2026 lên 1,25%. Nhiều ngân hàng dự kiến tăng lãi suất vay nhà thả nổi thêm khoảng 0,25% từ tháng 10/2026, nhưng do quy tắc điều chỉnh định kỳ, khoản trả nợ thực tế của bạn (nếu đang vay) thường chỉ bị ảnh hưởng từ tháng 1/2027. Nếu bạn ưu tiên sự chắc chắn, nên so sánh kỹ với lãi suất cố định — chênh lệch giữa hai loại hiện khoảng 2,06 điểm %.
Giảm trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) năm 2026 còn áp dụng không?
Còn, và vừa được gia hạn thêm 5 năm đến hết 31/12/2030 theo Đại cương cải cách thuế FY2026 (thông qua 26/12/2025). Điều kiện diện tích sàn tối thiểu cũng được nới từ 50m2 xuống 40m2 cho người có thu nhập chịu thuế dưới mức quy định — đây là tin tốt cho người Việt độc thân hoặc mua căn hộ nhỏ. Nhưng lưu ý: nhà mới xây có ngày nhập ở từ 1/1/2028 trở đi mà nằm trong khu vực nguy hiểm thiên tai đã được chỉ định sẽ KHÔNG được hưởng giảm trừ này.
Người Việt mua đất diện tích lớn ở Nhật có bị hạn chế gì mới không?
Từ tháng 4/2026, người mua đất diện tích trên một mức quy định phải khai báo quốc tịch với chính quyền địa phương, dữ liệu được tổng hợp ở cấp quốc gia. Đây chưa phải lệnh cấm mà là cơ chế giám sát/thống kê phục vụ an ninh và bảo vệ tài nguyên. Chính phủ Nhật đang xây dựng khung quy định chặt hơn, dự kiến hoàn thiện vào mùa hè 2026, có thể bao gồm hệ thống xin phép trước hoặc thông báo trước kèm thẩm định. Nếu bạn chỉ mua một căn nhà/căn hộ ở thông thường thì gần như không bị ảnh hưởng; quy định này nhắm vào giao dịch đất quy mô lớn.
Muốn lập công ty BĐS ở Nhật để xin visa Kinh doanh-Quản lý, điều kiện 2026 khác gì trước đây?
Khác rất nhiều so với trước 16/10/2025. Vốn điều lệ tối thiểu tăng gấp 6 lần, từ 5 triệu yên lên 30 triệu yên. Bắt buộc thuê ít nhất 1 nhân viên chính thức là người Nhật, người vĩnh trú hoặc diện định cư — không được toàn nhân sự nước ngoài. Người đại diện cần tiếng Nhật tối thiểu N2 và có 3 năm kinh nghiệm quản lý hoặc bằng thạc sĩ liên quan. Đặc biệt, mô hình công ty chỉ thuần quản lý cho thuê hoặc giao khoán toàn bộ vận hành minpaku cho bên khác gần như bị loại — Cục quản lý xuất nhập cảnh coi đây là công ty vỏ bọc. Ai đã có visa dạng này trước đó được gia hạn theo điều kiện cũ đến 16/10/2028.
Bài viết dựa trên số liệu công bố chính thức của MLIT, BOJ, Bộ Tài chính Nhật và các báo cáo thị trường tính đến 06/07/2026. Chính sách thuế, lãi suất và quy định mua đất có thể thay đổi theo các đợt điều chỉnh tiếp theo của Chính phủ Nhật — bạn nên kiểm tra lại thông tin mới nhất tại thời điểm giao dịch thực tế, đặc biệt là qua ngân hàng cho vay hoặc văn phòng tư vấn thuế (税理士).
